mua bán nhà đất khi có người thuê nhà ở trước đó thế nào?

bán nhà nguyễn văn quá quận 12

mua bán nhà đất khi có người thuê nhà ở trước đó thế nào?

Mỗi bất động sản đầu tư đi kèm với rủi ro và phần thưởng riêng, và điều này càng đúng hơn khi bất động sản của bạn có những người thuê trả tiền thuê, vì vậy bạn có thể bắt đầu thu lợi tức cho thuê ngay lập tức.

Tuy nhiên, có những điều cần thiết khi mua một căn hộ cho thuê có người thuê ở và mọi nhà đầu tư nên biết những rào cản tiềm năng và lợi ích của việc thừa kế những người thuê với bất động sản đầu tư mới của bạn.

CHO THUÊ VẪN HỢP PHÁP
Trong khi hợp đồng thuê nhà là một thỏa thuận hợp pháp giữa người thuê nhà và chủ nhà, hợp đồng cho thuê không tiêu tan cùng với việc bán tài sản. Cũng giống như các thỏa thuận và các giao ước khác được coi là “chạy theo đất”, hợp đồng thuê được gắn với bản thân tài sản chứ không chỉ đơn giản là chủ sở hữu. Điều này có nghĩa là hợp đồng thuê vẫn “gắn liền” với ngôi nhà nếu bạn mua bất động sản và bạn sẽ không thể tăng tiền thuê, sửa đổi điều khoản hoặc đuổi người thuê một cách hợp pháp chỉ vì bạn là chủ sở hữu mới. Các ngoại lệ duy nhất đối với trường hợp này là các trường hợp hợp đồng thuê có thời hạn quy định rằng chủ sở hữu (người bán tài sản) có quyền chấm dứt khi chuyển nhượng tài sản hoặc nếu bạn đang mua tài sản như một tài sản bị tịch thu, trong trường hợp đó, bạn có thể tham khảo tiểu bang của mình quy định về thông báo nghỉ việc.

Nếu bạn thực sự không muốn người thuê ở trong nhà – vì bạn muốn tự mình chiếm giữ tài sản hoặc vì bạn muốn bắt đầu mới, bạn có thể gửi một đề nghị tùy thuộc vào bất động sản bị bỏ trống khi đóng cửa. Trong trường hợp này, người bán phải chịu trách nhiệm phá vỡ hợp đồng một cách hợp pháp.

Vì người thuê có quyền hợp pháp sống trong bất động sản cho đến khi thời hạn thuê của họ kết thúc, điều này thường có nghĩa là lựa chọn tốt nhất cho người bán là cung cấp cho người thuê tiền mặt để lấy chìa khóa. Lựa chọn khác là mua bất động sản và sau đó phá bỏ (các) hợp đồng thuê, thương lượng lại các điều khoản hoặc tự mình “mua đứt” (các) người thuê. Tuy nhiên, điều này có thể là một rủi ro bởi vì người thuê nhà không có nghĩa vụ phải chấp nhận và bạn có thể tự đưa mình vào vị trí khởi kiện nếu bạn cố gắng phá bỏ hợp đồng thuê hoặc buộc trục xuất.

KHI NÀO THỰC HIỆN THỎA THUẬN MỚI:
Nếu những người thuê nhà hiện tại không ở trong hợp đồng thuê có thời hạn, mà chỉ đơn giản là một thỏa thuận hàng tháng, bạn có thể có thêm một số lựa chọn để thay đổi tình hình cho thuê. Bạn có thể yêu cầu những người thuê mới của mình ký một hợp đồng thuê mới hoặc có thể tăng tiền thuê khi cần – miễn là bạn cung cấp cho họ thông báo theo quy định của luật pháp địa phương và tiểu bang của bạn. Điều này có thể hữu ích để bảo vệ chính bạn, khoản đầu tư của bạn và đảm bảo rằng cả bạn và người thuê mới của bạn đều ở trên cùng một trang. Xử lý điều này giống như bất kỳ hợp đồng thuê nhà nào khác và xem xét kỹ các điều khoản thuê để xác minh rằng người thuê nhà của bạn không tham gia vào bất kỳ hoạt động phá vỡ hợp đồng thuê nào với tiền đề rằng trước đó nó đã được cho phép.

TENANTS HIỆN CÓ: TỐT VÀ XẤU
Về lý thuyết, mua một bất động sản đầu tư với những người thuê hiện tại là lý tưởng. Điều này có nghĩa là dòng tiền ngay lập tức, không mất thời gian tìm kiếm những người cho thuê phù hợp để chiếm giữ bất động sản mới của bạn và (nếu những người thuê đã sống trong bất động sản đó lâu dài), bạn có một ít rủi ro về việc tài sản bị bỏ trống trong tương lai gần.

Việc sàng lọc người thuê là rất quan trọng để đảm bảo rằng khoản đầu tư của bạn được bảo vệ. Những người thuê nhà tồi có thể gây ra sự tàn phá thông qua tiền thuê nhà chưa thanh toán, thiệt hại tài sản và các trường hợp trục xuất kéo dài. Thật không may, kế thừa những người thuê nhà hiện tại có nghĩa là bạn buộc phải dựa vào quy trình sàng lọc người thuê nhà trước đó của chủ nhà – có thể còn thiếu sót. Người bán có thể chấp nhận bất kỳ người nộp đơn nào (bất kể trình độ) chỉ đơn giản là liệt kê bất động sản đầu tư là bị chiếm dụng, hoặc họ có thể có một người thuê dài hạn, người chỉ đơn giản là từ chối trả tiền thuê đúng hạn hoặc hoàn toàn. Người mua hãy cẩn thận – một chủ nhà có thể đơn giản đang bán tài sản của họ để chuyển những người thuê có vấn đề vào một nhà đầu tư không nghi ngờ.

Các rào cản khác có thể xảy ra với những người thuê hiện tại. Bạn có thể thấy rằng những người thuê nhà hiện tại là những người thuê nhà trong mơ, nhưng họ không chuẩn bị để tiếp tục thuê nhà dưới một chủ nhà mới. Việc bán bất động sản là một thay đổi lớn đối với người thuê nhà và nếu những người thuê nhà mới của bạn đã sống lâu dài trong tài sản hiện có của họ, họ có thể đã ổn định và cảm thấy thoải mái với giá thuê hiện tại và các khoản phụ cấp cho thuê. Nếu các chủ nhà trước đây không tăng tiền thuê hàng năm hoặc không thực hiện việc kiểm tra theo mùa thường xuyên, bạn có thể thấy rằng những người thuê nhà mới của bạn sẽ chùn bước trước những thay đổi bạn phải thực hiện để bảo vệ khoản đầu tư của mình.

TRƯỚC KHI BÁN HÀNG KẾT THÚC:
Cho dù những người thuê nhà được thừa kế của bạn hiện đang theo thỏa thuận hàng tháng hay hợp đồng thuê có thời hạn, có một số nhiệm vụ bạn phải thực hiện trước khi đóng tài sản do người thuê thuê lại để đảm bảo quá trình diễn ra suôn sẻ. Trước tiên, hãy cân nhắc việc giới thiệu bản thân với những người thuê nhà mới của bạn thông qua thư giới thiệu của chủ nhà. Điều này sẽ làm cho người thuê nhà của bạn cảm thấy thoải mái hơn trong quá trình chuyển đổi và đặt nền tảng của mối quan hệ chủ nhà và người thuê nhà tuyệt vời. Ngoài ra, nó sẽ cho phép bạn bao gồm các thông tin quan trọng như địa điểm và cách thức thu tiền thuê cũng như cách người thuê nhà có thể đưa ra các yêu cầu bảo trì.

Tìm hiểu thêm và tìm thư giới thiệu mẫu: Thư giới thiệu chủ nhà mới

Cuối cùng, vì bạn sẽ đảm nhận các trách nhiệm của chủ nhà trước đó, nên bạn bắt buộc phải bảo vệ bản thân đầy đủ. Giảm thiểu rủi ro của bạn bằng cách hướng dẫn người thuê nhà của bạn và người bán (chủ nhà hiện tại) điền vào thỏa thuận estoppel cùng với việc chuyển tiền đặt cọc cho bạn. Thỏa thuận estoppel cho phép những người thuê nhà trong tương lai của bạn trình bày mọi điều khoản cho thuê hiện tại hoặc các khoản phụ cấp tài sản đang có hiệu lực. Trong khi, nhìn chung, hợp đồng cho thuê sẽ bao gồm rất nhiều lĩnh vực này, nhưng có những trường hợp mà chỉ một khu nhà mới giải quyết được. Ví dụ: nếu người thuê yêu cầu khi dọn đi rằng họ đã trả một khoản đặt cọc bảo đảm lớn hơn số tiền bạn có trong hồ sơ, hoặc rằng các căn hộ cửa sổ AC là của họ và không ở cùng tài sản. Trong những trường hợp này, bạn có thể bác bỏ những tuyên bố sai sự thật bằng thỏa thuận estoppel. Biết chủ sở hữu bất động sản hiện tại sẽ thấy Thỏa thuận Estoppel dành cho Người thuê nhà nên ngăn người thuê cung cấp thông tin sai lệch.

TƯ TƯỞNG CUỐI CÙNG
Mua bất động sản đầu tư cho thuê là cơ hội thú vị cho những nhà đầu tư muốn bắt đầu thu tiền cho thuê ngay lập tức. Trước khi chốt tài sản cho người thuê ở, hãy chắc chắn xem xét hợp đồng cho thuê và xem xét các tiêu chí sàng lọc người thuê mà người bán đã sử dụng để đủ điều kiện cho những người thuê hiện tại. Nếu bạn có thể đồng ý với các điều khoản thuê và cảm thấy tin tưởng với những người thuê nhà hiện tại, hãy tiếp tục giới thiệu chủ nhà và tạo một thỏa thuận hợp lý. Nếu người thuê nhà hiện tại là người thuê nhà theo tháng, bạn có nhiều lựa chọn hơn để sửa đổi hợp đồng thuê nhà và thuê nhà hiện tại miễn là họ đáp ứng luật của tiểu bang và địa phương. Liên hệ với các nhà quản lý bất động sản địa phương và các nhóm đầu tư bất động sản để được tư vấn thêm về các bất động sản cho thuê trong khu vực của bạn.

 

 

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Contact Me on Zalo